Conseil en stratégie immobilière

Stratégie immobilière à Marrakech

Au Maroc, l’immobilier dépasse souvent 60 % du patrimoine des ménages aisés que nous accompagnons. Le mode de détention, le financement, la fiscalisation et les conditions de cession déterminent directement la valeur nette réellement conservée.

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CAS Patrimoine accompagne les investisseurs immobiliers au Maroc sur la structuration de la détention (nom propre, SCI, démembrement), la fiscalité (TPI, revenus locatifs à l’IR) et la stratégie d’acquisition ou de cession. Chez les ménages aisés que nous accompagnons, l’immobilier dépasse souvent 60 % du patrimoine (observation de cabinet). Interventions à Marrakech, Casablanca, Rabat, Agadir. Cabinet indépendant, 100 % honoraires.

L’essentiel en chiffres : immobilier 2026

Une stratégie immobilière structure l’acquisition, la détention et la revente d’un bien au Maroc en intégrant la fiscalité de chaque étape, du compromis à la cession.

Frais d’acquisition
droits d’enregistrement de 4 % pour un local construit (CGI art. 133-I-F-1°), 5 % pour un terrain nu (CGI art. 133-I-G-1°), plus une taxe de conservation foncière de 1,5 %, hors honoraires de notaire (libres, de l’ordre de 1 % à titre indicatif).
Location nue
abattement forfaitaire de 40 % sur les loyers bruts, le solde étant soumis au barème progressif de l’IR (CGI art. 64-II). Option possible pour une retenue libératoire de 20 % du brut lorsque le locataire est une personne morale ou une personne physique au résultat net réel ou simplifié (CGI art. 64-IV et 73-II-F-12°).
Revente
impôt sur le profit immobilier de 20 % du profit net (cotisation minimale : 3 % du prix de cession) ; forfait de frais d’acquisition de 15 % admis sans justificatifs (CGI art. 65).

Sources : Code Général des Impôts, édition 2026 ; décret n° 2-16-375 du 18 juillet 2016 (taxe de conservation foncière) ; honoraires de notaire : ordre de grandeur de place, librement convenus.

Le marché marrakchi : dynamisme et vigilances

Marrakech est un marché immobilier atypique. La demande touristique et étrangère soutient les prix dans le haut de gamme, la médina classée attire les projets de rénovation, et les nouvelles zones résidentielles de Guéliz et de l’Agdal connaissent une expansion rapide. Ce dynamisme génère des opportunités, mais aussi des risques : biens surévalués, projets aux contraintes réglementaires sous-estimées, structures de détention inadaptées.

CAS Patrimoine dispose d’une connaissance opérationnelle du marché marrakchi, complétée par une expertise sur d’autres marchés (Casablanca, Agadir, Rabat, littoral atlantique), pour les clients ayant des actifs hors de Marrakech.

Analyse du marché et évaluation

CAS Patrimoine réalise des analyses de marché par secteur et type de bien : prix actuels, tendances de l’offre et de la demande, potentiel locatif, contraintes urbanistiques et réglementaires, projets d’infrastructure à proximité. Cette analyse préalable constitue le fondement de toute décision d’investissement éclairée.

Analyse du marché immobilier et évaluation des biens
Structuration juridique : SCI, indivision, démembrement
Optimisation fiscale : profits fonciers, revenus locatifs, IR
Stratégie de portefeuille et arbitrages locatifs

La structure de détention : un choix aux implications durables

Détenir un bien en propre, en indivision, via une SCI ou au travers d’une société commerciale : chaque option a des implications différentes sur la gestion courante, la transmission et la fiscalité. Le choix optimal dépend de la situation spécifique du client (il n’existe pas de réponse universelle).

Pour les biens familiaux à transmettre, les portefeuilles locatifs, ou les projets de développement, nous analysons la structuration la plus adaptée. La SCI patrimoniale est un outil puissant au Maroc, à condition d’être utilisée correctement et en conformité avec les règles applicables.

La fiscalité immobilière, étape par étape

À l’acquisition : droits d’enregistrement, choix du financement. En phase de détention : optimisation des revenus locatifs, déductibilité des charges. À la cession : Taxe sur les Profits Immobiliers (TPI), calcul de la base imposable (avec les coefficients de réévaluation du prix d’acquisition) et exonérations applicables. Chaque étape du cycle de vie d’un bien présente des enjeux fiscaux spécifiques. CAS Patrimoine les analyse et les anticipe préalablement à toute décision ou engagement.

Stratégie locative : définir l’objectif avant de choisir le format

Location longue durée, saisonnière, meublée ou vide : ce choix dépasse la question du rendement immédiat. Il doit intégrer la destination du bien à horizon cinq ans, sa vocation successorale et la situation fiscale globale du propriétaire. CAS Patrimoine analyse ces paramètres conjointement avant toute recommandation.

Questions fréquentes

Investissement immobilier au Maroc

Oui, un étranger peut acquérir un bien immobilier au Maroc. Il doit s’assurer que le bien dispose d’un titre foncier, faire vérifier par le notaire le statut juridique du terrain, en particulier hors périmètre urbain, et respecter les règles de transfert de fonds en devises (Office des Changes).
La Société Civile Immobilière (SCI) permet de détenir un bien à plusieurs tout en organisant la gouvernance et la transmission. Elle facilite la sortie progressive des associés et permet de transmettre des parts plutôt qu’un bien indivis ; son intérêt successoral dépend de la composition familiale et se vérifie avec le notaire.
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Services complémentaires

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